地価は実質需要と物価で決まる

　今年の公示地価が発表されるのは3月17日（掲載は18日朝刊）だが、地価を基準地価や市街地価格指数で見ると昨年まで下落していた。しかし、リクルート住宅価格指数などを見ると地価はすでに反転しているようである。では、地価はこれからも上昇するのだろうか。

　そもそも地価はどのように決まるのだろうか。地価は、その土地から得られる収益を現在価値に換算したものである。もちろん、通常考えられる収益とかけ離れた地価が付くこともある。しかし、それはバブルと呼ばれ、そのような高い地価が永久に続くことはない。それは日本の90年代、アメリカの現在の経験からも明らかなことだ。

　その土地から得られる収益とは、