区分所有権を分譲する従来マンションの限界と証券化など新たな道

　スラム化した「限界マンション」が近い将来、社会問題となるのではないかと心配されている。老朽化が進むと同時に居住者の高齢化、空室化が進んで管理が不良になっていく。この連載「限界マンション：次に来る空き家問題」では、分譲マンションの建て替え、改修、取り壊しなどで直面する法律上、経済上の課題と、分譲マンションに代わる新たな共同住宅の仕組みがあるかを考える。前回はマンション解体の問題点を見たが、最終回となる本稿では、将来を見通した新たなマンションのあり方を考察する。

 

４　マンションの新たな供給方式

富士通総研　経済研究所
上席主任研究員　米山 秀隆

　前回述べたように、将来、老朽化マンションが急増し、その多くが建て替え困難になる可能性を考えれば、区分所有権の解消という選択肢を用意することが必要になる。しかし、こうしたマンションの現実を直視すれば、マンションを分譲することによって保有させるというこれまでの仕組みが果たして妥当なものであるかという疑問に突き当たる。現在の状況では、区分所有権は、それをせっかく取得しても、建て替えができなければ、いずれ解消せざるを得ない性質のものになりつつある。また、建て替え可能な場合でも、建て替えに参加しなければ、それを手放さざるを得ない。

　最初から所有権を区切ることの合理性

　このように区分所有権が最終的には大きな制約を受けざるを得ないものであるとわかっているとしたら、最初に分譲マンションを供給する時点から、所有権に時限的な制約を加えておく方がむしろ合理的だという考え方も生まれてくる。すなわち、あらかじめ建物の物理的耐用年数とかけはなれないように所有権の有効期限を設定し、マンションを分譲するという考え方である。期限が切れれば所有権は効力を失い、それと同時に建物の物理的な寿命も尽きるという仕組みになっていれば、これまで述べてきたようなマンションの終末期の処理問題が深刻化することもなくなる。また、所有権の期限を区切って分譲すれば、それだけマンションを安い価格で販売することができる。

　こうした考え方に基本的に則ったマンションの供給方式が、近年、少しずつではあるが供給されている定期借地権付きマンション（定借マンション）である。有期の定期借地権（50年以上）を設定した土地の上に分譲マンションを建設するというもので、定期借地権の期限が切れれば土地は持ち主に返還されるという仕組みである。

　近年は60～70年という長い期限を設定した定借マンションも出現し、この期限なら生涯にわたって住める上、分譲マンションに比べ、安い価格で購入できるという点が評価されている。定期借地権終了後の土地の新たな利用方法については、土地の持ち主に委ねられる。このため、区分所有権の意見を一致させることができず、建物がスラム化されたまま放置されるような事態は生じなくなる。

　定借マンションでは、土地を取得しない分、一般の分譲マンションに比べ、価格は2～3割程度安くなるが、定期借地権満了後の土地返還時には、更地にして返還する必要があるため、建物の解体費用を準備しておく必要がある。これまでに供給された定借マンションの事例では、最終的に1戸あたり200万円程度の解体費用が積み立てられるよう計画されている。

　60～70年という長期の定借借地権を設定している例は、地主が都市再生機構など公的主体である場合が多い。地主が個人の場合には、70年という期間は、本人はもとより、土地を相続した子の寿命まで尽きてしまう可能性がある。また、地主が法人の場合は、70年も土地を貸したままにしておいた場合、より有効な活用を怠っていると株主から批判される恐れもないとはいえない。地主が公的主体でなければ、70年という長期の設定は、現実問題としてはなかなか難しい。公的主体の土地の活用意欲が高まっていけば、今後、さらに長期の定借マンション供給が増えていく可能性はある。

　定借マンションの問題点

　定借マンションの最大の問題は、借地期限が迫ってくると、取り壊しが近づくため、十分な管理やメンテナンスが行われなくなる懸念がある点である。定借マンションが登場してからまだ20年ほどにすぎないため、今のところこうした問題は顕在化していないが、いずれ懸念が現実のものになる可能性は否定できない。これは一般の分譲マンションにおいて老朽化した場合でも、将来建て替えができるとの期待が強い場合、修繕などのメンテナンスが疎かになるのと同じである。結果として、建て替えることができなければ、こうしたマンションはスラム化したまま放置される場合が出てくる。

　定借マンションの場合には、借地期間が満了した後は、必ず取り壊されるため、たとえマンションがスラム化したとしてもそのまま放置され続けるような心配はない。しかし、借地期間が満了するまでの間、建物を使い尽くすために、いつどのようなタイミングで修繕や改修など適切なメンテナンスを行うかについて十分な計画を練っておく必要がある。その意味で管理組合の果たすべき役割が重要なのは、一般のマンションと変わりがない。

　新たな賃貸供給の試み

　一方、共同住宅の新たな選択肢として、購入しなくてもグレードの高いマンションに住める状況に変えていくことも考えられる。日本の共同住宅の現状は二極化しており、一方で、ハイグレードで自分のものにはなるが、将来の建て替えや取り壊しに不安が残る分譲マンションがあり、もう一方には、ローンを抱えることなく住み替えも自由にできるが、質が良いとはいえない賃貸マンション（または賃貸アパート）がある。賃貸マンションは、良質で立地の良いファミリー向けのものに住もうとすると、家賃がかなり割高になる。高い家賃を払うくらいなら、いずれは自分のものになり、立地条件にも恵まれている分譲マンションを購入しようというのが、現在の平均的な分譲マンション取得の動機である。

　永住可能な賃貸マンションを供給する新たな仕組みとしては、かつて、スーパートラストマンションという仕組みが試みられたことがある。分譲マンション並みの設備、広さを持つ永住型賃貸マンションを供給するものとして、アサヒグローバル株式会社（三重県四日市市）が考案したものである。

　この仕組みでは、まず、入居者は運営会社の会員となり、一定の資金を預ける。この資金は入会金という位置づけで、これがマンション建設資金の一部として地主に融資される。マンションを建設する場合、通常、金融機関からは総工費の8割程度が融資されるが、この仕組みでは金融期間からの融資でカバーされない部分に相当する約2割分について入居者の預けた資金から融資される。この結果、地主にとっては資金調達に余裕が出て、よりグレードの高いマンションを建設することが可能になる。

　一方、入居者は預けた資金の額に応じて、このマンションに通常家賃より安い優待家賃で入居することができる。例えば、通常家賃10万円のところ、100万円の加入金を支払えば優待家賃は9万6600円、500万円では優待家賃は8万3300円、1500万円では優待家賃は５万円（通常家賃の半額）となる。これを入居者の立場からみれば、入会金を預けたことによって、家賃が割安だった分については、その資金を提供したことで運用益が得られたとみなすことができる。

　地主にとってのメリットは、融資が受けられるほか、一定の貯蓄を持つ良質な入居者を確保でき（おそらく家賃滞納の心配がない）、高級賃貸マンションを低家賃で提供するため人気が高く空室の心配がないという点などである。スーパートラストマンションは、地主と入居者の双方にメリットをもたらす仕組みとして、三重県で2000年代初めに何棟か供給されたが、需要はあまり増えず、その後供給は頓挫した。現在は、敷金が高めのハイグレードの賃貸マンション（「スーパー賃貸」）として残っている。

　証券化による賃貸マンションの供給

　スーパートラストマンションの仕組みは頓挫したが、この仕組みを資金面からみれば、入居者の貯蓄を建設資金の一部に充てることで、ハイグレードのマンションを建設し、その利益の一部を優待家賃という形で入居者に還元するものであるといえる。一見、特殊な形にみえるが、広い意味では証券化に類した仕組みになっている。この仕組みを、証券化の仕組みを活用してより一般化すれば、投資家から広く調達した資金によって賃貸マンションを建設し、そこから得られた収益（家賃収入）の一部を投資家に配当するというものになる。

　しかし、資金提供を一般投資家だけに依存することは、不動産市況が好調な時には多くの資金が集まるものの、逆の場合には、資金が一気に流出してしまうような事態を招きかねない懸念がある。また、マンション開発を行う際に、収益（家賃収入）が上がることのみを優先し、必ずしも入居者の望む永住型マンションが供給されないという可能性もある。例えば、収益性だけを重視すれば、ファミリー向けよりは回転の早いワンルームマンションの建設が選択されるかもしれない。

　このように、投資家の資金に全面的に依存して、証券化を通じた賃貸マンションの開発を図ることは、ここで目的とする良質な永住型賃貸マンションの供給という点については、必ずよい結果をもたらすという保証はない。こうした点を考慮すれば、証券化の仕組みを活用する場合でも、開発した物件に入居を予定している人が、主として証券を購入して資金提供できる仕組みにした方が望ましいと考えられる。この場合には、スーパートラストマンションと同様の性格を持つ仕組みを、証券化を活用して構築するということになる。

　これまでのところ、実際にこうした仕組みは現われていないが、今後、所有よりも利用を重視する流れが強まっていけば、こうした仕組みによって賃貸マンションを供給しようという気運も、あるいは出てくるかもしれない。その場合、永住型の賃貸マンションがこうした形で多数供給されるように、公的主体が発行された証券の一部を購入する形で支援を行うということも考えられよう。

　物件がきちんとメンテナンスされ、価値が保たれる仕組みになっていれば、入居者が購入した証券の価値も下がらず、損をしない仕組みを構築することも可能と思われる。証券を購入することは、証券を保有する期間に限り、そのマンションの一部を保有するような形になる。その意味では、定借マンションと同じく、時限的な所有となる。入居者のみならず、一般からも資金を調達することは、証券を市場の評価にさらし、価値を長く保つ事が可能な物件のみが供給されることを促す仕組みとなる。

　今後は、共同住宅に住む場合の選択肢として、定借マンションを普及させるための枠組みや、賃貸マンションの新たな供給方式など、様々な可能性を検討していく必要がある。