サブリース事業や賃貸住宅管理業を規制する適正化法施行へ

西村あさひ法律事務所
原 光毅

原 光毅（はら・こうき）
　2005年、慶應義塾大学法学部卒業。2006年、第二東京弁護士会登録。2014年、Northwestern University School of Law 修了(LL.M.)。2015年、ニューヨーク州弁護士登録。2014～2015年、三菱UFJ銀行(ロンドン支店) 出向。

1. はじめに

　賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下「賃貸住宅管理業法」という。）が新たに令和2年6月12日に成立し、同月19日に公布された。国土交通省は、従前から、告示をもって賃貸住宅管理業者登録制度を定め、賃貸住宅に係る管理業務の適正な運営を図ってきたところではあるが、同制度においては登録は義務とされておらず、賃貸住宅管理を行う大規模な事業者の中にも登録を受けないものも見られると指摘されていた。賃貸住宅管理業法では、概要、①一定の賃貸住宅の管理業務を行う場合に登録を義務付け、登録業者に対して必要な規制を行うとともに、②賃貸住宅を賃借してテナントに転貸を行うサブリース事業者等による勧誘・契約締結等に行為規制を設けてサブリースの適正化を図ることとされている。賃貸住宅に関わる業務を行っている業者にとって新たに登録が必要となり得ることなどから、賃貸住宅管理業法に注目が集まっており、本稿では、同法の要点につき概説する。なお、②は令和2年12月15日に、①は来年施行される予定であるが、先行して施行される②に関する政省令及びガイドラインが令和2年10月16日に公表されている。

2. 法律制定の背景

　単身世帯、外国人居住者の増加等により賃貸住宅が増加している中、賃貸住宅の所有者の高齢化に伴い管理業務を外部に委託するニーズの高まりを受けて、管理業務の適正な運営確保がより一層重要になってきている。

　また、シェアハウスかぼちゃの馬車の事案に代表されるように、リスク説明が十分になされないまま、安易な勧誘により賃貸住宅を購入の上でサブリース業者に賃貸管理を委託していた個人が被害に遭うなど杜撰なサブリース事業が社会問題化していた。賃貸住宅の所有者とサブリース業者との間の賃貸借契約（マスターリース契約）についても、借地借家法の適用があり、仮に同契約に賃料減額の根拠となる規定がなかったとしても、賃借人であるサブリース業者は賃貸人に対して同法第32条第1項に従って賃料減額請求を行うことができるというのが確立した判例（最判平成15年10月21日判タ1140号68頁等）である。しかしながら、国土交通省が令和元年12月18日に公表した賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果では、サブリース業者が将来の賃料変動等について説明を行っている割合は6割程度にとどまっている事実が示され、管理業者との間でトラブルが発生したと回答した所有者の割合が4割を超えると報告されている。賃料保証を謳って契約が締結された後に賃料減額の段になってトラブルとなる事例が散見されていた。

　このような実態を踏まえて、有効な行政処分も行うことのできるように賃貸住宅の管理を行う業者に登録を義務付けた上、サブリース業者に対する勧誘規制等を定めた賃貸住宅管理業法が制定された。なお、賃貸住宅管理業法は業者に対する規制を定める法律であり、契約に関する民事上のルールについての特別な定めなどは置かれていない。

3. 賃貸住宅管理業

　(1) 登録義務

　賃貸住宅管理業法では、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、以下の1. 2.の業務を行う事業を賃貸住宅管理業と定義した上で、かかる賃貸住宅管理業を営もうとする者は、原則として国土交通大臣の登録を受けなければならないものとされている（賃貸住宅管理業法第2条第2項、第3条第1項）。例外的に、管理受託する住宅の戸数等を勘案して一定規模未満の場合には、登録は義務付けられない。参議院国土交通委員会の審議を見ると、受託件数200戸未満となる場合がこの例外に該当するものと想定されているようである。

1. 　当該委託に係る賃貸住宅の維持保全（住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うことをいう。以下同じ。）を行う業務（賃貸住宅の賃貸人のために当該維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎ又は代理を行う業務を含む。）
2. 　当該賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務（上記1.に掲げる業務と併せて行うものに限る。）

　対象となるのは、賃貸住宅であり、オフィス、店舗等の管理の受託は賃貸住宅管理業には該当しない。また、住宅であっても、例えば賃貸の用に供しない区分所有建物の管理を区分所有者の団体から受託する業務は賃貸住宅管理業法の対象とはならないものと考えられ、この場合には、別途、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の対象となり、同法に基づきマンション管理業の登録の要否が問題となり得るものと考えられる。なお、国交省から公表されている「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」（以下「解釈指針」という。）において、賃貸借契約が締結されておらず、現に賃貸の用に供されていない入居者募集中の家屋等や募集前の家屋等であっても、賃貸借契約の締結が予定され、賃借することを目的とされる場合には、賃貸住宅管理業法の適用対象となる賃貸住宅に該当するものとされていることに留意を要する。

　上記1.に記載のとおり、賃貸住宅の維持保全を行う業務自体を受託する場合のみならず、賃貸住宅の維持保全に係る契約の締結の媒介等を行う場合にも賃貸住宅管理業に該当し、国土交通大臣の登録が必要となり得る点にも、留意が必要である。

　登録の拒否事由として、賃貸住宅管理業を遂行するために必要と認められる国土交通省令で定める基準に適合する財産的基礎を有しない者が掲げられており、詳細は今後の国土交通省令で明確化される予定であるが、登録を受けるにあたって一定の財産的基礎が求められる。

　登録の期間は5年とされ、5年ごとに更新を受けるものとされている。

　(2) 業務管理者の選任

　上記(1)の登録を受けた者は賃貸住宅管理業者として、その営業所又は事務所ごとに、一人以上の業務管理者を選任しなければならない（賃貸住宅管理業法第12条第1項）。かかる業務管理者は、賃貸住宅管理業者の営業所又は事務所における業務に関して必要な知識要件及び経験要件を具備する者でなければならないとされており、この要件の詳細は国土交通省令で定められる予定であるが、宅地建物取引士又は賃貸不動産経営管理士であって一定の講習を修了した者である等の要件が検討されている（参議院国土交通委員会での審議参照）。

　かかる業務管理者には、宅地建物取引業法に定める宅地建物取引士、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に定める管理業務主任者と異なり、法文上、専任であることまでは求められていない。この点を踏まえて、業務管理者が専ら賃貸住宅管理業に従事する状態にあることまで必ずしも厳密に要求されないように思われるが、一方で、ある事務所等の業務管理者は他の事務所等の業務管理者となることができないとも規定されており（賃貸住宅管理業法第12条第3項）、常時円滑な賃貸住宅管理業の実施が可能となるよう適切な者を選任する必要があるものと考えられる（例えば、専任性を法令上要求されていない不動産特定共同事業法上の業務管理者についても、常勤性が求められ、専ら特定の事務所の不動産特定共同事業に従事し又は従事することができる状態にあることが望ましいとの解釈も提示されている。）。

　(3) 契約締結前書面及び契約締結時書面の交付

　賃貸住宅管理業者は、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人に対して、管理受託契約の締結までに、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものにつき、書面を交付して説明しなければならないものとされている（契約締結前書面：賃貸住宅管理業法第13条第1項）。詳細は国土交通省令で定められることとなるが、専門的知識及び経験を有すると認められる者が管理受託契約の委託者である賃貸人となる場合には、かかる契約締結前書面の交付は求められない。

　また、賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結したときは、管理業務の委託者である賃貸住宅の賃貸人に対して、管理業務の実施方法、契約期間に関する事項、報酬に関する事項などの所定の事項を記載した書面を交付しなければならないこととされている（契約締結時書面：賃貸住宅管理業法第14条第1項）。実務上の対応としては、かかる法定記載事項をすべて網羅した管理受託契約の契約書面を作成・交付することにより、この契約締結時書面の交付とすることが想定される。なお、契約締結前書面と異なり、委託者が専門的知識及び経験を有する者であっても、契約締結時書面の交付を省略することはできない。

　上記の契約締結前書面及び契約締結時書面は、いずれも委託者の承諾を得て、書面（紙）の交付に代えて電磁的方法により提供することができる。

　(4) 再委託の禁止

　賃貸住宅管理業者は、受託した管理業務の全部を他の者に対して再委託してはならないものと定められている（賃貸住宅管理業法第15条）。全部の再委託は禁止されているが、反対に一部の再委託は禁止されていないことから、受託業務を部分的に他の業者に委託することは妨げられないものと解される。

　(5) 分別管理その他の規制

　賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、敷金等の金銭を自己の固有財産及び他の管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、敷金等の金銭と分別して管理しなければならないものとされる（賃貸住宅管理業法第16条）。

　その他、賃貸住宅管理業者には、証明書の携帯等、帳簿の備付け等、標識の掲示、委託者への定期報告が義務付けられ、業務上の知り得た秘密につき守秘義務が課されている（賃貸住宅管理業法第17条から第21条まで）。

　(6) 監督

　国土交通大臣は、賃貸住宅管理業の適正な運営確保のため必要があると認めるときには、その必要の限度において、賃貸住宅管理業者に対して、業務改善命令を行うことができ、法令違反等の一定の事由が生じたときには、登録の取消し又は業務停止を命じることができるものとされている（賃貸住宅管理業法第22条、第23条）。また、賃貸住宅管理業者から監督官庁への定期的な報告制度は設けられていないが、実効的な監督機能が働くように、必要があると認めるときには、国土交通大臣は、事務所等への立入り、帳簿書類の検査等を行うことができるものとされている（賃貸住宅管理業法第26条）。

4. サブリースの適正化

　(1) 特定賃貸借契約等の概要

　賃貸住宅管理業者の規制とともに賃貸住宅管理業法のもう一つの柱であるサブリースの適正化との関係では、賃借人が賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結される賃貸住宅の賃貸借契約を「特定賃貸借契約」と定義の上で、かかる特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者（サブリース事業者）を「特定転貸事業者」と定義し、特定転貸事業者に必要な規制を及ぼすこととしている。この点、賃借人が人的関係、資本関係その他の関係において賃貸人と密接な関係を有する者として国土交通省令で定める者（例えば、賃貸人の親族、賃貸人が会社である場合における賃貸人の親会社、子会社、関連会社など）である賃貸借契約は、特定賃貸借契約から除外されて、規制の対象外となる。

　特定転貸事業者は、賃貸住宅管理業者のような登録制度は設けられておらず、登録を受けることは必要とならないが、規模の大小を問わず、一律に以下に述べる規制の適用を受けることになる。なお、賃貸住宅を転貸目的で賃借した上で賃貸人からあわせて管理業務を受託する場合など、特定転貸事業者が賃貸住宅管理業の委託も受けることとなる場合には、前述の小規模の例外に該当しない限り、上記3(1)に記載の賃貸住宅管理業の登録を得る必要が生じる。

　(2) 誇大広告等及び不当な勧誘等の禁止

　特定転貸事業者は、特定賃貸借契約の条件について広告をするときには、支払うべき家賃その他一定の事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないとされ（賃貸住宅管理業法第28条）、また、特定賃貸借契約の締結の勧誘を行うに際して、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為を行ってはならないとされる（賃貸住宅管理業法第29条第1号）。このほか、特定賃貸借契約の締結又は更新等にあたり、当該契約の相手方又は相手方となろうとする者に対して、威迫する行為、迷惑を覚えさせるような時間に勧誘する行為、深夜若しくは長時間の勧誘等により困惑させる行為、あるいは契約の締結等を行わない意思を表示したにもかかわらず執拗に勧誘する行為が禁止される（賃貸住宅管理業法第29条第2号、同法施行規則第4条）。

　かかる広告・勧誘等の規制は、特定転貸事業者のみならず、勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者）も当該規制の名宛人とされており、上記の内容にて、勧誘者による誇大広告等及び不当な勧誘等も禁止される。前述のアンケート調査結果においても、サブリース物件取得の際にサブリース業者からのみ勧誘を受けた割合は1割にとどまり、不動産業者又は建設会社が関与する勧誘を受けた割合が6割程度と高い比率となっている旨の指摘がなされており、このような実態が勘案されて特定転貸事業者以外の勧誘者も規制の名宛人とされたものと考えられる。

　国交省から公表されている「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」（以下「サブリースガイドライン」という。）及び解釈指針では、かかる勧誘者とは、特定の特定転貸事業者と特定の関係性を有する者であって、当該特定転貸事業者の特定賃貸借契約の締結に向けた勧誘を行う者をいうとされ、例えば、サブリース業者から委託を受けて不動産運用の企画提案を行う建設会社、不動産業者、金融機関等の法人等が、この勧誘者に該当し得るものとされている。また、サブリースガイドライン及び解釈指針において、勧誘者が勧誘行為を第三者に再委託した場合における当該第三者も、この勧誘者に該当することが示されている。

　サブリースガイドラインでは、例えば、借地借家法に基づく家賃の減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示等せず、家賃が契約期間内保証される旨や収入が下がることがないといった表示を行ったり、そのようなことを伝えて勧誘を行う場合に、誇大広告等又は不当な勧誘等に該当すると考えられるとの見解が示されている。

　(3) 契約締結前書面及び契約締結時書面の交付

　特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対して、当該特定賃貸借契約を締結するまでに、特定賃貸借契約の内容等の国土交通省令で定めるものについて書面を交付して説明しなければならないものとされており、具体的には、かかる国土交通省令で定めるものとして、特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項、特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法、同維持保全に要する費用の分担に関する事項、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項、契約期間に関する事項、借地借家法その他特定賃貸借契約に係る法令に関する事項の概要などが定められている（契約締結前書面：賃貸住宅管理業法第30条第1項、同法施行規則第6条）。この法令に関する事項の概要として、サブリースガイドライン上、借地借家法第32条第1項に基づく家賃の減額請求が認められ得ること、普通借家契約として契約を締結する場合には賃貸人から賃貸借契約を解約するにあたって正当事由が必要となること、定期借家契約として契約を締結する場合に特約により借地借家法第32条の適用が排除され減額請求が認められないことなどを、契約締結前書面に記載の上で説明することが求められている。賃貸住宅管理業者に課される契約締結前書面の交付義務と同様、専門的知識及び経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものが相手方となる場合には、かかる契約締結前書面の交付は義務付けられない。

　また、特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結したときは、当該特定賃貸借契約の相手方に対して、家賃その他賃貸の条件に関する事項、賃貸住宅の維持保全の実施方法、契約期間に関する事項等の一定の事項を記載した書面を交付しなければならないこととされている（契約締結時書面：賃貸住宅管理業法第31条第1項）。解釈指針において、法定記載事項が記載された契約書であれば、当該契約書をもって、かかる契約締結時書面とすることができることが明確化されている。

　上記の契約締結前書面及び契約締結時書面は、いずれも特定賃貸借契約の相手方の承諾を得て、書面（紙）の交付に代えて電磁的方法により提供することができる。

　(4) 書類備置等

　特定転貸事業者は、特定転貸事業者の業務及び財産の状況を記載した書類を、事務所等に備え置き、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の求めに応じ、閲覧させなければならない（賃貸住宅管理業法第32条）。

　(5) 監督

　特定転貸事業者が上記(2)から(4)までに違反し、又は勧誘者が上記(2)に違反した場合には、国土交通大臣は、違反の是正のための措置の指示、業務停止命令の発令を行うことができ（賃貸住宅管理業法第33条、第34条）、また、必要と認めるときには、特定転貸事業者又は勧誘者の事務所の立入り、帳簿書類の検査等を行うことができるものとされている（賃貸住宅管理業法第36条）。

5. おわりに

　賃貸住宅管理業法の施行日